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防水保固 問題

    依據民法的相關規定,「物之瑕疵擔保」係指物之出賣人,
需從買賣標的物本身之瑕疵,負無過失之瑕疵擔保責任。

在此特別強調,
瑕疵擔保責任是指「交易當時就存在的瑕疵」,
賣方必須對買方負責

以房地產交易的預售屋或新成屋而言,
購屋人對於不能即知之瑕疵,應於發現瑕疵即通知建商,
並於通知後六個月間,或自房屋交付時起五年期間
向建商請求修繕、減少價金甚至解除契約。
 (詳細內容請參閱民法第354~356及359、360及365條)


至於「保固責任」是指承攬人完成工作,
由定作人驗收並受領後,承攬人並不解除其契約責任,
仍負有「保固責任」。
又民法第498條第1項規定:
「第493條至第495條所規定定作人之權利,
如其瑕疵自工作交付後經過一年始發見者,不得主張。」
(詳細內容請參閱民法第493~495,498~501條)

另依據內政部公告的「預售屋買賣定型化契約」
應記載事項第17項規定,
如門窗、粉刷、地磚等固定建材及設備部分,
建商須負責保固一年

以上就是我們常提到的新屋防水保固一年的法源


各位,讀到這裡是不是開始有點混淆不清了,
前面說瑕疵擔保的期限是五年,後面又說防水保固是一年
其實兩者並不互相矛盾,

「保固」之目的,雖然在於使買受人,
取得較法定「物之瑕疵擔保」責任更為有利之地位。
但保固責任之存在,

並不是排除買受人物之瑕疵擔保請求權之主張,

換言之,
保固期限過後,若存有物之瑕疵,買受人仍得為主張,
並不會因契約設有保固期而影響


莊主以買賣雙方最多糾紛的「房屋漏水」,進一步說明:
在保固期限內,買受人(購屋人)不必證明瑕疵之發生,
係交屋時即已存在,
出賣人(建商)也不得舉證證明無瑕疵而免責;

至於已過防水保固期限,才發生漏水,
如果漏水是由於不能即知的瑕疵所引起
則交屋日起五年內還是可以要求出賣人(建商)負修繕責任。
以上的解析,可從前述「預售屋買賣定型化契約」,
第十七條保固期限及範圍之第二款:
前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利
得到印證。

所謂”不能即知的瑕疵”係指依通常之檢查不能發見之瑕疵,
茲舉2個常見的實例,加以說明:

1. 地下室滲水:
地下室在澆注混凝土時,常有施工的瑕疵諸如蜂窩、
強度不足及接合不密實等,造成混凝土的水密性不良,
壁體表面經水泥砂漿粉刷後,一時不易察覺前述之瑕疵,
須經過一段時日才逐漸顯現。

 
2. 室內牆壁產生壁癌:
室內牆壁以1:3水泥砂漿粉刷時,常因材料配比不符規定,
或使用不良添加劑,造成打底的水泥砂漿吸水率過高,
表面粉光層的水泥砂漿又刻意壓密抹光,造成低透氣性,
形成孕育壁癌的絕佳條件與環境,
但其表面經由批土與刷漆粉飾,短期間內難以察覺。 

 


上述這些因為施工缺失造成滲水、壁癌等瑕疵,
現在拜科技之賜,透過專業人員與儀器,
其實是可以被檢測出來,以釐清責任的歸屬。

雖然目前對新屋防水保固的”法定”要求期限僅1年,
但法律是最低的道德標準,已有建商有鑒於此,
主動提高防水保固的期限,
不僅獲得購屋者的信賴,更開創無限的商機,值得效法。


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